היזם הנכון, במקום הכון

בחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית – מפתחות להצלחה
תהליך פרויקט הריסה ובנייה הוא תהליך מורכב, ארוך מאוד ומחייב בראש ובראשונה בחירת יזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית. הניסיון מלמד שיזם שכבר ביצע מספר פרויקטים דומים בהצלחה יודע כיצד לנווט את המורכבות הרבה שבתהליך – החל מניהול משא ומתן מול בעלי הדירות והגעה להסכמות, דרך תכנון מקובל על בעלי הדירות, עמידה מול הרשויות והוצאת היתרי בנייה וכלה בניהול ופיקוח על הבנייה עצמה וסיום מוצלח של הפרויקט. יזם מנוסה יכול לזהות מכשולים פוטנציאליים מראש ולמזער סיכונים ומעצורים בדרך להשלמת הפרויקט.

יציבות פיננסית התחדשות עירונית דורשת השקעה ראשונית גדולה ברכישת הזכויות בקרקע מבעלי הדירות, לאחר מכן במימון הליכי התכנון והרישוי ולאחר הוצאת ההיתר, מימון עלויות הבנייה. יזם עם גב חזק ונגישות למקורות מימון יוכל להתגבר על קשיים תקציביים במהלך הפרויקט. יציבות פיננסית היא תנאי הכרחי להשלמת פרויקט התחדשות עירונית מורכב. לא מומלץ לצאת לדרך לפני שנבדקה היציבות הפיננסית של היזם.

התמחות יש לבחור יזם המתמחה בסוג הפרויקט המדובר. יזמים מסוימים מתמחים במגדלי מגורים יוקרתיים או בנייני בוטיק, בעוד אחרים מתמקדים בבנייה רוויה למשפרי דיור. חשוב למצוא יזם שהתמחותו תואמת לאופי הפרויקט וצרכי בעלי הדירות. ברור שיזם המכיר היטב את קהל היעד אליו מכוון הפרויקט יוכל לתת מענה נכון ויקים פרויקט אופטימלי.

בדיקת איכות
פרויקט התחדשות עירונית מוצלח צריך להיבנות בסטנדרט גבוה ואיכותי הן מבחינת הבנייה והן מבחינת עיצוב ופיתוח המרחבים הציבוריים. יזם שיודע לבנות היטב ולא חוסך בעלויות, יבנה באיכות גבוהה יותר ויביא ערך מוסף ניכר לפרויקט. מומלץ לברר מול בעלי הדירות בפרויקטים שהסתיימו על שביעות הרצון שלהם מרמת הבנייה ומהשירות בתקופת הבדק שלאחריה. לעניין זה, יזם שבונה בעצמו (יזם וקבלן) מוריד את רמת הסיכון לפשיטת רגל של הקבלן מה שנותן עוד נדבך של ביטחון לבעלי הדירות. כמו כן, יזם כזה אינו חי מהרווח הקבלני של הפרויקט, אלא מכלל הרווח (היזמי והקבלני) ומשכך, האיכות חשובה לו יותר בהשוואה לקבלן חיצוני (קבלן מפתח) והיכולת של אותו יזם להבטיח את איכות הבנייה גבוהה יותר.

שקיפות מלאה
כדאי לבחור יזם שמקפיד על שקיפות מלאה כלפי בעלי הדירות. זו נקודה קריטית, שכן שיתוף בעלי הדירות ויצירת סביבת עבודה שקופה מגבירה את האמון של בעלי הדירות וזהו מפתח ההצלחה של פרויקט התחדשות עירונית. יזם אמין המעדכן את בעלי הדירות בכל שלב בתהליך ונותן מענה לדאגותיהם יזכה באמונם ויצליח לקדם את הפרויקט בצורה מיטבית. חשוב כי כלל בעלי הדירות בפרויקט יחתמו על הסכם אחיד ובו מפורטות כלל התמורות של כלל בעלי הדירות בפרויקט על מנת להבטיח שאין סיכומים צדדיים של היזם עם בעלי דירות שונים בפרויקט ששאר בעלי הדירות אינם מודעים להם.

סוף מעשה במחשבת תחילה
בדיקת מומחיותו של היזם בהיבטים התכנוניים חשובה ביותר. יזם שיודע לתכנן נכון את הפרויקט תוך מיצוי זכויות הבנייה והתאמה אופטימלית למגבלות התב"ע, יוכל להגדיל את כמות יחידות הדיור ואיכותן ובכך לשפר את טיב וכדאיות הפרויקט. ידע תכנוני הן ברמת הבניין והן ברמת השכונה והעיר הוא יתרון משמעותי.

לבסוף, מוניטין
למוניטין של היזם יש חשיבות גדולה. יזם עם שם טוב שכבר ביצע פרויקטים מוצלחים רבים יהנה מאמון גבוה יותר של בעלי הדירות, הרשויות והגורמים המממנים. מוניטין טוב יסלול את הדרך לקידום מהיר ויעיל של הפרויקט. המוניטין של יזם מתבסס על קבלות בפועל מה שמעיד על היכולת שלו להוציא פרויקט מהכח אל הפועל בכל שלב בתהליך.

סיכום ביניים – בחירת יזם איכותי ומקצועי היא אבן יסוד להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. יש לבדוק היטב את ניסיונו, כישוריו הפיננסיים והתכנוניים, איכות עבודתו ומוניטין שצבר.

אבל גם היזם צריך לבחור נכון את הפרויקט שיקדם. אילו מאפיינים צריך יזם לחפש בפרויקט כדי להבטיח הצלחה?

מיקום. פרויקט במיקום מבוקש עם ביקוש גבוה לדירות חדשות יאפשר מחירי מכירה גבוהים וכדאיות כלכלית טובה יותר. גם קרבה לתחבורה ציבורית, מוסדות ציבור ופנאי הם יתרון ברור.

פוטנציאל. יש לבחור פרויקט עם פוטנציאל תכנוני גבוה. אם ניתן לממש תוספת זכויות בנייה משמעותית על ידי תמ"א 38 או תב"ע חדשה, תהיה כדאיות לפרויקט. פרויקט עם פוטנציאל גבוה לתוספת יחידות דיור הוא הזדמנות עסקית.

יציבות משפטית. ככל שפחות בעיות רישום ובעלות על הקרקע והזכויות, כך קל יותר יהיה לקדם את הפרויקט. מצב משפטי ברור חוסך זמן ומשאבים ומפחית סיכונים.

שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות. ככל שבעלי הדירות מגובשים ותומכים יותר במהלך, כך גדלים הסיכויים להתקדם בקצב טוב את העסקה והפרויקט. בעלי דירות מאוחדים הם שותף אמיתי להצלחת הפרויקט.

תמיכת הרשות המקומית. עירייה שרואה חשיבות בקידום הפרויקט ונותנת גיבוי מלא היא נכס חשוב. זה מאיץ ומקל על הליכי התכנון והרישוי.

כדאיות כלכלית. יש לוודא שעלויות הקרקע ומימוש הזכויות אינן מופרזות, וכי ניתן יהיה להשיג תשואה הולמת על ההשקעה גם לאורך זמן. כדאיות כלכלית היא תנאי הכרחי כמובן.

ודאות תכנונית. ככל שיש באיזור הפרויקט ודאות תכנונית גבוהה יותר, כך היזם יכול לעמוד מאחורי התחייבויותיו מול בעלי הדירות בסבירות גבוהה יותר. כמובן שודאות תכנונית גבוהה מורידה את הסיכוי שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט תיפגע לאורך חיי העסקה.

היזם צריך לבחור את הפרויקטים שיקדם בקפידה, על פי פרמטרים של מיקום, פוטנציאל תכנוני, יציבות משפטית, שיתוף פעולה וכדאיות כלכלית.

אם נחזור לרגע לבעלי הדירות – מהם הקריטריונים שעליהם להתבסס בבואם לבחור יזם לפרויקט? הנה מספר המלצות מעשיות:

• בקשו לראות פורטפוליו מקיף של פרויקטים קודמים שביצע היזם, כולל תמונות. בדקו את איכות הבנייה והגימורים.
• דרשו לקבל המלצות מבעלי דירות בפרויקטים קודמים. שוחחו עמם באופן אישי.
• בררו על ניסיונו של היזם בפרויקטים דומים בהיקף ובמורכבות. מספר השנים שהיזם פועל בתחום.
• וודאו שליזם יש יכולת פיננסית לממן את הפרויקט.
• ערכו סיור במשרדי היזם, למדו על הצוות המקצועי שעומד לרשותו. מומלץ גם לבקש מהיזם לערוך סיור בפרויקטים דומים שהושלמו ו/או שנמצאים בשלב הביצוע על ידו.
• בדקו אם היזם ידוע בשקיפות ואמינות כלפי לקוחותיו. חפשו מידע וביקורות אובייקטיביות.
• דרשו הצגת לוח זמנים מפורט לביצוע הפרויקט, כולל אבני דרך ויעדי השלמה.
• וודאו שההסכם עם היזם מפורט וברור, ומגן על זכויותיכם כבעלי דירות.

בחירת יזם איכותי היא הבסיס לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח. אם תפעלו על פי ההמלצות לעיל, תוכלו למצוא את השותף הנכון לדרך, ולהבטיח שביתכם החדש יעמוד בציפיותיכם. בהצלחה!