חשבתם שתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי הם אותו דבר? תחשבו שוב!

ההבדל המכריע – גודל הפרויקט

ההבדל הגדול והמכריע ביותר בין תמ"א 38/2 לבין פינוי-בינוי הוא בגודל ובהיקף הפרויקט. תמ"א 38/2 מתמקד ספציפית בבניין בודד אחד ובחיזוק המבנה שלו. לעומתה, פינוי-בינוי הוא פרויקט עצום ורחב היקף שמתייחס לשטח גדול בהרבה שיכול לכלול שכונה שלמה או לפחות מתחם של 24 יחידות דיור או יותר.

תמ"א 38/2 – הסבר מפורט

תמ"א 38/2 היא למעשה תכנית מתאר ארצית שאושרה על ידי המוסדות התכנוניים בישראל. מטרתה המוגדרת היא לאפשר חיזוק ושיפור מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 וכיום אינם עומדים בתקני הבטיחות העדכניים לרעידות אדמה. התכנית מאפשרת לבעלי הדירות בכל בניין כזה להוסיף עד שתי קומות בנייה חדשות, ובכך לממן את עלויות חיזוק המבנה ושיפוצו הכולל.

תמ"א 38/2 פועלת במסגרת התב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת שחלה על הבניין או האזור, ולכן מבחינה תכנונית היא נחשבת לתהליך פשוט וקצר יחסית. חשוב לציין כי התהליך מבוצע על ידי בעלי הדירות באותו בניין ספציפי.

פינוי-בינוי – הסבר מפורט

פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר במסגרת התוכנית הלאומית להתחדשות עירונית בישראל. שלא כמו תמ"א 38/2 שמתמקדת בבניין בודד, פינוי-בינוי הוא פרויקט מקיף ורחב היקף לשיקום וחידוש של שכונה שלמה, או לכל הפחות מתחם גדול במיוחד הכולל 24 יחידות דיור למינימום.

פרויקט פינוי-בינוי כולל הריסה מוחלטת של מספר בניינים ישנים ומתדרדרים שנקבע כי אינם עומדים עוד בתקני הבטיחות, והקמת מתחם מגורים חדש, מודרני ומתקדם במקומם. מדובר בתהליך תכנוני והנדסי מורכב ביותר, המחייב תכנון ארכיטקטוני מעמיק, אישורים רבים מגופי תכנון ובנייה, שינוי תב"ע, וכמובן פינוי זמני של הדיירים המתגוררים במקום למשך תקופת העבודות.

פינוי-בינוי נתפס בקרב מתכנני ערים ככלי יעיל וחשוב לחידוש עירוני כולל ומקיף, מאחר והוא מאפשר תוספת ניכרת של יחידות דיור חדשות ואיכותיות, וכן שדרוג מהותי של התשתיות והמרחבים הציבוריים הפתוחים באזור כולו.

הבדלים בתהליך ובמשך הזמן

קיימים הבדלים משמעותיים בין שני המסלולים גם בכל הנוגע לתהליך התכנון והביצוע עצמו, ולמשך הזמן הכולל עד להשלמת הפרויקט:

• תמ"א 38/2 נחשבת לתהליך פשוט וישיר יחסית, וניתן בדרך כלל להשלימו תוך כ-3 עד 4 שנים מתחילת התכנון ועד אכלוס הדיירים מחדש.
• פינוי-בינוי לעומתה הוא הליך תכנוני מורכב בהרבה וממושך יותר, ויכול בקלות להימשך גם 5 שנים עד להשלמת כל שלביו. הסיבות העיקריות לכך הן הצורך בשינוי מקיף של התב"ע החלה על השטח, תכנון אדריכלי והנדסי מורכב, וכמובן קבלת אישורים מרובים ממוסדות תכנון שונים.

עם זאת, בשני המקרים תהליך העבודה כולל בשלביו הראשונים חתימה על הסכמי שיתוף פעולה ומינוי נציגות הדיירים. בהמשך מגיעים שלבי התכנון, האישורים, מתן היתרי בנייה, ולבסוף ביצוע הפרויקט עצמו עד לאכלוס מחדש של הדיירים.

סיכום ומסקנות

לסיכום, חשוב להבין שתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי הם שני מסלולים נבדלים לחלוטין להשגת מטרה דומה של חידוש ושיפור המרקם העירוני ואיכות החיים של התושבים. יש לשקול בכובד ראש איזה כלי מתאים יותר לפרויקט ולאזור הספציפיים, בהתאם לצרכים, לפוטנציאל ולמאפיינים הייחודיים שלהם. מומלץ בחום להיוועץ במומחים מקצועיים כדי לקבל את המלצותיהם לפני קבלת החלטה סופית בנושא.