התחדשות עירונית בתל אביב: המנוע הכלכלי והחברתי שמעצב מחדש את פני העיר

כדי להתמודד עם אתגרים אלו מקדמת עיריית תל אביב בשנים האחרונות בנחישות תהליכי התחדשות עירונית – הריסת בניינים ישנים ומוזנחים והקמת מבנים חדשים, גבוהים ואיכותיים יותר תחתיהם. מדובר בכמה מאות פרויקטים המתוכננים או נמצאים בביצוע ברחבי העיר, בעיקר בשכונות הוותיקות שנבנו בתקופת המנדט וראשית המדינה.

התחדשות עירונית
קצת היסטוריה

התחדשות עירונית על מגוון היבטיה היא יעד מרכזי של ממשלת ישראל וכן אחד האתגרים המרכזיים בפיתוחה של המדינה. ההתחדשות העירונית בתל אביב החלה כבר בשנות ה-80 של המאה ה-20, עם פרויקטים של "פינוי-בינוי" ראשוניים שנועדו לחדש בניינים מיושנים ומתפוררים בשכונות הוותיקות כמו שפירא, פלורנטין וכרם התימנים. הדיירים המקוריים פונו לדירות חלופיות זמניות, ולאחר הריסת הבניין הישן ובניית החדש חזרו לדירות משופצות ומשודרגות.

תמ”א 38, או בשמה המלא: ״תכנית מתאר ארצית 38״ היא תוכנית ממשלתית שנועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בידי הממשלה בשנת 2005 והיא כוללת מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980.

בהמשך התרחבה התוכנית והמוכרת תמ”א 38/2 – פינוי בינוי – כלומר, הריסת בניין אשר דורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית כמו למשל חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה והקמת ממ"ד להגנה נגד טילים.

200 אלף יחידות דיור בתהליכי התחדשות

כיום, התחדשות עירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים של הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור ולקידום פיתוחן של הערים הוותיקות במרכז הארץ.

נכון לסוף 2019, כ-200 אלף יחידות דיור ברחבי ישראל היו בתהליכי התחדשות עירונית – הריסה ובנייה מחדש של בניינים ישנים ומוזנחים.

בשנת 2022 חל גידול של 13% בהתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים אלה, עם יותר מ-16,000 יחידות דיור שהחלו להיבנות – כרבע מכלל התחלות הבנייה באותה שנה.

מהי בעצם התחדשות עירונית?

מטרת ההתחדשות העירונית לשפר את איכות החיים ולהגדיל את היצע יחידות הדיור במרכזי הערים על ידי פעולות שונות לשיקום אזורים עירוניים ותיקים, ביניהן:

• חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
• הריסה ובנייה מחדש של בנייני מגורים (תמ"א 38/2 – פינוי-בינוי).
• תוספות בנייה במגרשים קיימים והגדלת הצפיפות.
• שדרוג תשתיות והמרחב הציבורי.

תל אביב והמרכז 2022: הובלה ברורה בהיקף הפרויקטים

התחדשות עירונית

היבט כלכלי

ההתחדשות העירונית מהווה זרז כלכלי משמעותי עבור תל אביב ומשק הישראלי. המהלך מביא לגידול ניכר בהיצע יחידות הדיור החדשות והאיכותיות בעיר, ובמקביל גורם לעלייה חדה במחירי הנדל"ן באזורים המתחדשים.

המחירים החדשים גבוהים בכ-30%-40% מאלו של הדירות הישנות באותן השכונות. פער זה מייצר רווחיות גבוהה ליזמים ומשקיעים בפרויקטים אלו.

מקור >

על פי תחזיות, המגמה צפויה להימשך ואף להתגבר בשנים הקרובות עם אישור תוכניות נוספות להתחדשות עירונית. תל-אביב כבר זוכה לכינוי "הפרבר הכי יקר בישראל", וצפויה למשוך עוד השקעות רבות ולהפוך ליעד נדל"ן פופולרי ורווחי מאוד בקנה מידה ארצי.

התחדשות עירונית

היבט חברתי

מבחינה חברתית, תהליכי ההתחדשות העירונית מייצרים שינויים מהותיים בהרכב האוכלוסייה בשכונות המתחדשות. הבנייה החדשה והאיכותית הופכת את האזור לאטרקטיבי ומושך אליו אוכלוסיות חזקות כמו זוגות צעירים, משפרי דיור מהפרברים ועובדי היי-טק המעוניינים באורבניות ישראלית מתחדשת.

התחדשות עירונית

היבט סביבתי

התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשדרג אזורים עירוניים ישנים ולהביא לשיפור התשתית והסביבה האורבנית. מבחינה סביבתית, התחדשות עירונית מצריכה להתבצע באופן מושכל ומתוך התחשבות באיכות הסביבה ובשימור המשאבים. השיפורים בתשתית יכולים לכלול הקמת מערכות ירוקות, שיפור איכות האוויר על ידי צמצום התנועה הרכבית, והקמת אזורים להליכה בלבד. בנוסף, התחדשות עירונית מתוך התחשבות סביבתית יכולה לכלול את שימור בניינים היסטוריים במקום הריסתם, כדי למנוע בזבוז משאבים ולשמר את האופי התרבותי של האזור. הכללת הציבור בתהליך ההתחדשות והתייעצות עימו יכולה להביא לפתרונות יעילים וידידותיים לסביבה, שישקלו את הצרכים המגוונים של התושבים ויתרמו לשיפור איכות החיים באופן כוללני.

סיכום

התחדשות עירונית היא כלי מרכזי שיאפשר להתמודד עם האתגרים הפיזיים שלה כעיר ותיקה, תוך שהיא מובילה גם תהליכים כלכליים וחברתיים משמעותיים. המהלך מצד אחד מייצר הזדמנויות כלכליות של פיתוח וייזום נדל"ן, אך מאידך טומן בחובו סכנות של דחיקת אוכלוסיות מוחלשות ופגיעה במרקם החברתי המגוון.

על מנת להבטיח שתהליך זה יהיה מאוזן, יש לשלב בין צרכי ההשקעה והפיתוח לבין האינטרסים של כלל התושבים והשמירה על המרקם החברתי הייחודי של העיר.