חמשת האתגרים הגדולים ביותר בדרך לעסקת תמ"א 38 / פינוי בינוי

לפני שניגשים לכל פרויקט חשוב להכיר את  חמשת האתגרים המרכזיים שעלולים לעכב או אף לסכל עסקאות מסוג הריסה ובנייה. הכרת המכשולים ודרכי ההתמודדות איתם יכולה לסלול את הדרך להצלחה ולהרמת התכנית. 

אתגר ראשון – הקושי בגיבוש הסכמה בין הדיירים

לעיתים קרובות ישנם דיירים רבים המתנגדים נחרצות לתוכנית המוצעת או מעכבים אותה באופן משמעותי בגלל אי הסכמות עמוקות בנושאי כספים, תנאי ומועדי הפינוי, היקף זכויות הבנייה העתידיות ועוד נושאים רבים. מציאת נוסחה מוסכמת על כלל הדיירים היא אתגר עצום ומורכב ביותר הדורש מיומנות גבוהה במשא ומתן, יצירתיות רבה ומעורבות פעילה של גורם מקצועי, אמין שייצג את כלל הדיירים. היעדר הסכמה מלאה של הדיירים יכול לעכב את הפרויקט שנים ארוכות ואף לסכל אותו כליל.

אתגר שני – גיוס מימון עתק לפרויקט

פרויקט פינוי בינוי בהיקף בינוני ומעלה דורש השקעה ראשונית של מאות מיליוני שקלים ולעיתים אף מיליארד שקלים ויותר. מקורות המימון כוללים הון עצמי רב של היזמים, הלוואות בנקאיות בהיקפים גדולים מאוד, ולעיתים אף השקעות של קרנות נדל"ן וגופים מוסדיים. גיוס המימון האדיר הנדרש הוא אתגר פיננסי עצום ומורכב ביותר בשל הסיכונים הגבוהים ואורך התקופה הארוכה של הפרויקט. כישלון בגיוס מלוא המקורות הדרושים יכול להביא בסופו של דבר לביטול הפרויקט כולו.

אתגר שלישי – ניהול תהליך רישוי ארוך ומורכב

הליך הרישוי וקבלת היתרי הבנייה כרוך במעבר של תהליכי תכנון ואישורים ארוכים ומסובכים ביותר הדורשים את אישורם של גופי תכנון מרכזיים ומקומיים, עמידה בכללי התכנון והבנייה ותקנים רלוונטיים, התאמה לתשתיות קיימות או פיתוח תשתיות חדשות ועוד. סרבול בירוקרטי, דרישות מגבילות וסותרות של גופים שונים, ועיכובים רבים יכולים להקשות מאוד ואף למנוע לחלוטין את קבלת היתר בנייה בזמן סביר. מחלוקות ארוכות עם רשויות התכנון יכולות לעכב את הפרויקט שנים רבות ולהביא לדחייתו ללא הגבלת זמן. נדרש ניסיון רב בתכנון וניהול מול רשויות כדי להוביל את הפרויקט דרך מבוך הרישוי.

אתגר רביעי – ניהול לוח זמנים סבוך ובקרה הדוקה

מדובר בפרויקט הנדסי וניהולי עתיר משאבים בהיקפי ענק וברמת מורכבות גבוהה ביותר המתפרס על פני מספר שנים. הפרויקט מחייב ניהול ותיאום מורכב ביותר בין עשרות רבות של גורמים – קבלנים ראשיים ומשנה, יועצים ומתכננים מתחומים שונים, ספקי ציוד וחומרים, רשויות, גופי תשתית, הדיירים עצמם ועוד רבים אחרים. עיכובים צפויים ובלתי נמנעים בפרויקטים מסוג זה הם דבר שבשגרה. כל חריגה קטנה מלוחות הזמנים והתקציב יכולה להצטבר ולגרום לעיכובים גדולים ולחריגות עלויות משמעותיות, שעלולים במקרים קיצוניים אף להביא לכישלון מוחלט של הפרויקט כולו. לכן נדרשים ניהול, בקרה ותיאום הדוקים ביותר של כל שלב ופעילות בפרויקט, נסיון מוכח וגב כלכלי מוכח הכולל את כל הביטחונות הדרושים.

אתגר חמישי – הכנה יסודית להתנגדויות והליכים משפטיים

בפרויקטים גדולים ומורכבים של פינוי בינוי צפויות מראש התנגדויות רבות מצד גורמים שונים כמו תושבים, ארגונים ירוקים, פעילים חברתיים או גופים ציבוריים. התנגדויות אלה מובילות פעמים רבות לעימותים משפטיים ארוכים ובמקרים רבים אף לעיכוב של שנים רבות באישור הפרויקט. לכן נדרש תכנון אסטרטגי והיערכות משפטית קפדנית עוד מהשלבים המוקדמים של הפרויקט. יש להיעזר במיטב עורכי הדין בתחום ולהקצות משאבים רבים לליווי המשפטי, כדי לנווט בהצלחה את הפרויקט דרך המהמורות וההתנגדויות ולהביא לאישורו הסופי על אף הקשיים.

בסופו של יום צריך להסתכל על התמונה הרחבה ולזכור שלמרות הקשיים האינסופיים לכאורה, עסקאות תמ"א 2\38 ופינוי בינוי הן הזדמנות אדירה לשדרוג מקיף של המרחב העירוני ושיפור ניכר באיכות החיים של הציבור כולו. תכנית שכולם מרוויחים ממנה. בעזרת תכנון זהיר, סבלנות ושיתוף פעולה אמיתי של כל השותפים, בהחלט ניתן להתגבר על האתגרים ולהניע מהפכה עירונית שתיטיב עם כל שכבות האוכלוסייה.